倍率方式とは？路線価がない地域の土地評価の考え方

2026年2月23日2026年3月8日

「国税庁の路線価図を見たけれど、うちの実家の周りには何も数字が書いていない…」
「『倍率地域』と書いてあるけれど、これはどういう意味？」

富士市や富士宮市の郊外などにお住まいの方にとって、相続税計算上の土地の評価方法は路線価ではありません。 「倍率方式（ばいりつほうしき）」という、もう一つの計算ルールが適用されます。

計算式自体はとてもシンプルですが、その分、ベースとなる数字（地目や評価額）を間違えると、税額が大きくズレてしまうリスクがあります。
この記事では、路線価がない地域の計算手順と、特に注意すべき「地目の判定」について解説いたします。

1. 【結論】「固定資産税評価額 × 倍率」

倍率方式の計算式は、以下の通りです。

相続税評価額＝固定資産税評価額 × 評価倍率

例えば、固定資産税評価額が1,000万円で、国が決めた倍率が1.1倍なら、
1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円
これが相続税評価額になります。

路線価（道路の値段）を決めるほど取引が多くない郊外や、農地・山林などが広がる地域では、一軒一軒の土地を個別に評価するのが大変です。

そこで、市町村がすでに決めている「固定資産税評価額」を再利用し、それに一定の倍率を掛けることで、相続税評価額とみなす方法が採用されています。

計算の出発点は、毎年春に市役所から届く「固定資産税課税明細書」です。ここの「価格（評価額）」欄の数字を使います。

⚠️ 注意点：
「課税標準額」という似た数字がありますが、こちらは使いません。必ず「価格」または「評価額」を見てください。

倍率は勝手に決めるのではなく、国税庁のサイトで確認します。

ここ富士市（特に大淵・須津方面）や富士宮市の倍率地域で、最もミスが起きやすいのが「地目（ちもく）」の判定です。

倍率表を見ると分かりますが、地目によって評価倍率は天と地ほどの差があります。

【よくある失敗：登記と現況のズレ】

登記簿や通知書には「山林」や「原野」と書いてあるのに、実際には木を切り払って、「資材置き場」や「太陽光発電所」、「青空駐車場」として使っているケースなどです。

相続税は、登記上の地目に関わらず「亡くなった日の現況（実際の使い道）」で評価します。安易に山林の倍率を使って申告すると、後で税務署から「現況は雑種地（＝宅地並みの評価）ですよね？」と指摘され、評価額が数十倍に跳ね上がる可能性があります。

広い土地をお持ちの地主様は特に、書面だけで判断せず、必ず現地を確認して「今の使い道」に合った正しい倍率を選ぶ必要があります。

倍率地域には農地（田んぼ・畑）が多いですが、農地には3つのランクがあります。

特に「市街地農地」に該当すると、見た目は畑でも「宅地並み」の高い評価になります。自分の土地がどの農地区分になるのかなど、ご不明点があればお気軽にご連絡ください。

この記事を書いた人：能登路哲也
（のとじ税理士事務所所長 / 公認会計士・税理士）

富士市・富士宮市エリアで相続税申告・生前対策・事業承継を中心とした資産税業務に注力する専門家。一般的な相続手続きや生前対策はもちろん、複雑な税務案件にも精通。資産税のプロフェッショナルとして、地域のご家族一人ひとりの状況に寄り添った親身なサポートを大切にしております。

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