【ご相談事例】父所有のマンションを子名義でリフォーム。持分1%贈与と代物弁済の税務リスク
お客様からのご相談内容
父が100%所有するマンション（横浜市、RC造、84.59㎡、1998年築）に同居しており、子の私がリフォームローン（390.3万円）を組んで改修を行う予定です。このリフォーム代金の弁済として、後日「代物弁済」の形で父から私へ持分を移転する計画を立てています。
【質問事項】
1. 着工前に父から持分1%を贈与で取得し、リフォーム代全額を私が負担します。最終的に全持分を取得する計画がある場合、着工時の持分が1%でも、390.3万円全額を住宅ローン控除の対象にできますか？
2. 購入価格3,750万円、築28年であることを考慮すると、約390万円分の持分移転において父側に譲渡益（譲渡所得税）が発生するリスクは低いと考えてよいでしょうか？
3. 代物弁済の持分計算において、時価ではなく「固定資産税評価額（約684万円）」を基準とすることは、低廉譲渡（贈与）とみなされるリスクがありますか？
4. 「1%贈与（事前）＋代物弁済（事後）」の一連の流れを契約書で明確にすれば、多額のリフォーム費用が父への贈与と認定されるのを回避できるでしょうか？
公認会計士・税理士の回答
ご相談ありがとうございます。親子間での不動産リフォームや持分移転は、税務上の取り扱いが非常に複雑です。「贈与税の回避」と「住宅ローン控除の適用」を両立させようとするスキームには、いくつかの重大な税務リスクが潜んでいます。ご質問の4点について順に解説いたします。
1. 住宅ローン控除の適用範囲（持分按分のリスク）
住宅ローン控除は、原則として「自分が所有し居住する家屋」の増改築等に対して適用されます。着工時点での持分が1%である場合、控除の対象として認められるのは「リフォーム代金のうち、自己の持分（1%）に相当する額」のみとなります。
将来的に全持分を取得する計画があったとしても、税務上は工事やローン契約時点での「所有実態」が重視されます。そのため、390.3万円全額をご自身の住宅ローン控除の対象にすることは非常に困難（持分で按分されるリスクが極めて高い）です。
2. 譲渡所得（譲渡益）の発生リスクと計算
譲渡益が発生するかどうかは、現在の実勢価格（物件の時価）によります。横浜市の場合、地価の高騰により土地部分の価値が下がっていないケースが多く見られます。
仮に現在の実勢価格が3,000万円だった場合、売価の390万円は全体の13%にあたります。一方、原価（土地建物の取得費から28年分の減価償却費を引いた額）が2,500万円だったとすると、その13%は325万円となります。
この場合、差し引き65万円（390万円 － 325万円）の譲渡益が発生することになります。したがって、譲渡益の有無は「時価（売価）」と「原価（未償却残高）」を正確に比較して判断する必要がございます。
3. 評価額の採用（固定資産税評価額での代物弁済は危険）
代物弁済（不動産による債務の返済）は、税務上は「有償譲渡（売買）」として扱われます。親族間の有償譲渡において、実勢価格（時価）ではなく「固定資産税評価額」を用いることは非常に危険です。
特に横浜市のマンションの場合、時価は固定資産税評価額を大きく上回るのが一般的です。時価より著しく低い評価額で持分を移転すると「低廉譲渡」とみなされ、時価と相殺額の差額に対して、譲り受けた子側に贈与税が課されるリスクがあります。代物弁済時の持分割合は、必ず「時価」ベースで計算しなければなりません。
4. 契約書による贈与税回避とローン控除の矛盾
「子がリフォーム代を全額負担し、後日父が代物弁済する」という契約書を交わせば、工事時点での「父への贈与」という認定は確かに回避できます（税務上、子が父へリフォーム代を貸し付けた・立て替えた状態になります）。
しかし、この費用を「父に対する貸付金（立替金）」として処理した時点で、そのローンは「自分の家を改修するための資金」ではなく、「父の借金を肩代わりするための資金」とみなされてしまいます。結果として、ご自身の住宅ローン控除は（持分1%分を除いて）一切適用できなくなってしまいます。
まとめ：適正な税務処理のための事前対策
今回のスキームで「贈与税を回避しつつ、住宅ローン控除を全額享受する」という2つを両立させることは、税務上非常に困難です。
住宅ローン控除を適法にフル活用し、かつ贈与税のトラブルを防ぐためには、リフォームに着工する前に、リフォーム費用（390万円）に見合うだけの持分（時価ベース）をお父様から適正価格で買い取るか、「相続時精算課税制度」などを活用して事前に十分な持分の贈与を受けておくなど、オーソドックスな事前の持分整理を行うことをお勧めいたします。
