【ご相談事例】老人ホームに入居した祖父の家に孫が住む場合の税務上の注意点
お客様からのご相談内容
祖父が老人ホームに入所することになり、祖父名義の自宅に孫である私が住民票を移して無償で住むことを検討しています。
想定される将来の相続人は祖母と子供2人で、遺産総額は基礎控除（4,800万円）を超える見込みです。なお、入居後3年以内に祖父が自宅を生前売却する予定はありません。
このように孫が実家に住むことで、将来の相続税や、その後の不動産売却において税務上不利になることはあるでしょうか？また、家賃を払わずに住む（使用貸借）ことで、贈与税の対象になるかどうかも教えてください。
公認会計士・税理士の回答
ご相談ありがとうございます。将来の相続やご実家の管理について、事前によく検討されていて素晴らしいですね。税務上の観点から、大きく「相続税・譲渡所得税への影響」と「贈与税への影響」に分けて解説いたします。
1. 相続税・譲渡所得税への影響（特例が使えなくなるリスク）
現在の状況において最も注意すべきなのは、お祖母様（お祖父様の配偶者様）がそのご自宅に現在同居されているかどうかです。
もしお祖母様が引き続きお住まいで、将来お祖母様がご自宅を相続されるのであれば、「小規模宅地等の特例」が適用できるため、相続税の負担という点では大きな不利益は生じないと考えられます。
一方で、お孫様が「1人で」お住まいになる場合は、税金だけを考えた場合には、以下の2つの優遇措置（特例）が使えなくなるデメリットが生じるかと存じます。
- 小規模宅地等の特例（80%減額）の不適用：
ご自宅の敷地の評価額を最大80%減額できる特例が使えなくなり、結果として相続税が高額になる可能性があります。 - 空き家特例（3,000万円特別控除）の不適用：
将来、お祖父様の相続が発生した後に家を売却する際、「空き家」であることが適用条件となる譲渡所得税の特例が使えなくなります。
2. 無償で住む場合の贈与税について（使用貸借）
ご親族間で家賃のやり取りをせずに家に住むことを、法律用語で「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼びます。 このように無償で住むことで得られる「家賃相当額の利益」に対しては、原則として贈与税は課税されません。
結論としまして、贈与税の心配はご不要ですが、将来の相続税や売却時の税金（譲渡所得税）においては、上記の通り不利になる可能性があるかと存じます。
